美國、日本同一週升息，台灣央行為什麼連十凍還放寬房貸？把三家央行的數字排在一起看，再算一次升息對你房貸的影響
2026-09-18・金牛衝衝衝
三天之內三家央行開會，走出三個方向。
9/17 凌晨，美國聯準會升息一碼到 3.75%–4.00%，12 票全數同意，是 2023 年 7 月以來第一次升息。9/17 下午，台灣央行宣布利率不變，重貼現率維持 2.00%，連續第十次按兵不動，同時把第 2 戶購屋貸款成數從 6 成放寬到 7 成。9/18 中午，日本央行升息一碼到 1.25%，是 1995 年以來最高，距離上次升息只隔三個月。
美國通膨 3.4% 升息，可以理解。日本核心通膨 1.7%、還沒到 2% 目標也升息。台灣 8 月 CPI 2.04%、連四個月站在 2% 上面，卻不升，還放寬房貸。
這篇不站邊，把三家央行的數字排在同一張表上，看台灣央行到底在看什麼，然後把升息對房貸和房市的影響算給你看。
先講清楚：這篇是總體數據整理與情境推演，不是投資建議，也不是房市買賣建議。
速覽表：三家央行，三個方向
| 美國聯準會（9/17 凌晨） | 日本央行（9/18） | 台灣央行（9/17） | |
|---|---|---|---|
| 決議 | 升一碼，3.75%–4.00% | 升一碼，1.25% | 不變，重貼現率 2.00%（連 10 凍） |
| 票數 | 12 票全數同意 | 7 比 2 | 2 位理事主張升息，其餘同意不變 |
| 上一次動作 | 2025 年 12 月降息；2023 年 7 月以來首度升息 | 2026 年 6 月升息，三個月內第二次，是 2024 年 3 月啟動升息以來最短間隔 | 2024 年 3 月升半碼 |
| 通膨 | 8 月 CPI 3.4%，核心 PCE 預估 3.4% | 8 月核心 CPI 1.7%，低於 2% 目標 | 8 月 CPI 2.04%，連 4 月破 2%；1 到 8 月平均 1.84% |
| 成長 | 2026 年 GDP 預估 2.3% | — | 2026 年 GDP 預估 11.48%，上半年 14.15% |
| 升息理由 | 通膨太高、持續太久 | 油價高、日圓 155 弱勢，物價有上行風險 | — |
| 不升理由 | — | — | 通膨可控且明年回到 2% 以下、資金已偏緊、K 型經濟外熱內溫、首購房貸負擔 |
| 房市動作 | — | — | 第 2 戶貸款成數 6 成升到 7 成；購地貸款取消限期動工切結 |
一、美國和日本為什麼升
美國是通膨問題。8 月 CPI 年增 3.4%、月增 0.4%，聯準會自己預估今年核心 PCE 3.4%，離 2% 目標很遠。點陣圖 18 位參與者裡 16 位認為今年至少再升一次，2026 年底利率中位數從 6 月的 3.8% 上修到 4.1%。主席華許的原話：「通膨太高了，而且已經持續太久了。」聯準會同時上修今年 GDP 到 2.3%、下修失業率到 4.1%，意思是經濟撐得住，可以升。
日本是匯率問題。8 月核心 CPI 只有 1.7%，已經連續七個月低於 2% 目標，照通膨數字看沒有升息的理由。日本央行升的原因寫在決議裡：油價高、日圓弱，進口物價有上行風險。美元兌日圓在 155 附近，日圓越弱、進口的油和食物越貴。1.25% 是 1995 年以來最高，7 比 2 通過，總裁植田說不排除連續升息或加大幅度。從 2024 年 3 月結束負利率到現在，日本兩年半升了六次。
兩家升息的央行，一個在打通膨，一個在守匯率。台灣兩個問題都不嚴重，這是不升的起點。
二、台灣為什麼不升：五個數字
楊金龍在記者會講了三個理由：K 型經濟下傳統產業相對辛苦、升息會增加首購族的房貸負擔、經濟「外熱內溫」。把這三句話對回數字，再加上兩個他沒明講但決議文裡有的：
第一，通膨在 2% 邊緣，不是失控。8 月 CPI 2.04% 是連續第四個月破 2%，但 1 到 8 月平均 1.84%。漲的東西集中在外食（+3.17%）和油料費，主計總處的判斷是「溫和上漲」，還不具備通膨的普遍性和持續性。央行自己的預測：今年 2.03%、明年 1.83%，核心 CPI 今年 2.16%、明年 1.89%。明年回到 2% 以下，是不升的第一個依據。
第二，資金已經偏緊，不用再緊。央行估今年 GDP 11.48%、CPI 2.03%，兩個加起來名目經濟成長 13.51%；同期 M2 年增率只有 6.60%。錢長得比經濟慢，貨幣政策實質上已經是緊的。這是國泰金首席經濟學家林啟超解讀央行決議的重點：央行把「資金偏緊」的權重放高了。
第三，K 型經濟，外熱內溫。上半年 GDP 14.15% 是 AI 出口撐出來的，非 AI 產業出口疲弱、毛利低。升息對台積電沒差，對傳產、建商、房貸族有差。楊金龍那句「傳統產業相對辛苦」講的就是這件事。
第四，房貸利率已經在 17 年高點。五大銀行新承做房貸利率今年 1 月 2.327%，是 17 年新高，7 月 2.29%。央行 2022 年到 2024 年升了 3.5 碼，房貸族已經吃過一輪。
第五，台幣在幫傳產。聯準會升到 3.75%–4.00%，台灣 2.00%，台美利差 1.875 個百分點；美元指數站上 100，台幣從 31.5 貶到 31.9。富邦金首席經濟學家羅瑋的看法：台幣偏弱對傳產有幫助。央行不升，等於順著匯率幫出口，這在 K 型經濟下是刻意的。
還有一個歷史對照要放進來：2022 年 3 月到 2023 年 7 月，聯準會升了 21 碼，從 0–0.25% 升到 5.25%–5.50%；同一段時間台灣央行升了 3.5 碼，從 1.125% 升到 2.00%。台灣央行從來不是聯準會的影子。它管房市的工具不是利率，是信用管制，2020 年到 2024 年做了七波。這次的決議正好證明這一點：利率不動，房市的鬆緊用成數調。
三、升息對房市的影響：先算你的房貸
先講最直接的。1,000 萬房貸、本息平均攤還，各種利率下的月付金：
| 情境 | 利率 | 30 年月付 | 40 年月付 |
|---|---|---|---|
| 2022 年 2 月升息前 | 1.378% | 33,930 | 27,111 |
| 現在（五大銀行 7 月平均） | 2.29% | 38,429 | 31,830 |
| 如果 12 月升半碼 | 2.415% | 39,072 | 32,511 |
| 如果升一碼 | 2.54% | 39,720 | 33,199 |
| 新青安 3.0 最低利率 | 1.775% | 35,847 | 29,112 |
升半碼，30 年期每月多 643 元、一年多 7,712 元；升一碼每月多 1,291 元、一年多 15,497 元。從 2022 年升息前到現在，同樣 1,000 萬每月已經多繳 4,499 元，一年多 54,000 元。
半碼對一戶人家是一年七千多塊。這個數字不會讓人賣房，也不會讓人不買房。利率在台灣房市裡是成本，不是開關。
再看房市現在的樣子：
| 項目 | 數字 | 對照 |
|---|---|---|
| 8 月六都建物買賣移轉 | 15,723 棟 | 月減 23.3%、年減 5.6%，近 10 年同期新低 |
| 前 8 月六都累計 | 133,667 棟 | 年減 1.5%；高雄 +6.9%、台北 +3.7%、台中 −9.8% |
| 交易量對比第七波管制前 | 少約 25% 到 30% | 央行說法：量縮、價格尚未明顯鬆動 |
| 信義房價指數 2026 Q1 季變動 | 台北 +1.07%、新北 +2.88%、桃園 +1.87% | 台中 −0.36%、台南 −2.90%、高雄 −1.10% |
| 房貸餘額（7 月底） | 11 兆 8,896 億 | 年增 4.52%；7 月單月增 769 億，19 個月最大（新青安 2.0 末班車） |
| 不動產貸款集中度（7 月） | 34.44% | 從 2024 年 12 月 37.4%、今年 3 月 35.56% 一路降，20 年最低 |
| 建築貸款餘額（7 月底） | 3 兆 4,300 億 | 連續 5 個月下降 |
| 房貸逾放餘額（7 月底） | 94.25 億，逾放比 0.08% | 逾 5 年新高，月增 7.8 億 |
一句話：量縮、北穩南跌、銀行曝險在降、違約在低檔微升。這是央行敢放寬第 2 戶成數的背景，不是房市轉強的訊號。
然後是最重要的對照。2022 年 3 月到 2024 年 3 月，央行升了 3.5 碼，信義房價指數全國版到 2024 年第三季還年增 12.47%，桃園年增 18.68%。升息兩年，房價漲了一成二。真正讓交易量掉下來的是 2024 年 9 月的第七波信用管制：第 2 戶成數從 6 成砍到 5 成並擴大到全國、第 3 戶和法人砍到 3 成、有房者的第 1 戶取消寬限期。之後六都交易量掉了 27%。
所以台灣房市的煞車是成數，不是利率。這次央行的動作要這樣讀：利率不動、第 2 戶成數從今年 3 月的 5 成升 6 成、再到這次的 7 成、購地貸款不用再切結限期動工。方向是鬆，而且是連續兩次鬆。
對誰有影響：
- 換屋和第 2 戶自住：成數 6 成變 7 成，2,000 萬的房子自備款從 800 萬降到 600 萬。這是這次真正受惠的人。楊金龍自己講「業者叫叫叫，我們也要考慮到他們的心境」，講得很白。
- 建商：購地貸款取消限期動工的切結，土地可以放久一點。建築貸款連降 5 個月，這是給建商的喘息。
- 首購族：新青安 3.0 從 8 月上路，1,000 萬額度、40 年期、5 年寬限、最低 1.775%，到 2032 年。央行不升息，新青安的利率就不動。首購族這次沒有壞消息。
- 已經背房貸的人：如果 12 月升半碼，1,000 萬每月多 643 元。這是唯一的下行風險，而且金額看得到。
四、接下來看什麼
央行這次不升，不代表年底不升。兩個訊號：楊金龍說「如果明年通膨持續走揚，當然央行會有所動作」；羅瑋預估第四季和明年第一季可能各升半碼，前提是油價維持高檔、CPI 站在 2% 以上。9 月 CPI 主計總處預估會比 8 月高，可能是連續第五個月破 2%。
三個條件決定 12 月：
- 油價：布蘭特現在 104 美元。8 月 CPI 裡漲最多的就是油料和外食，油價不下來，CPI 下不來。
- 台幣：31.9 是央行可以接受的幫傳產區間，如果外資持續匯出把台幣壓到 32 以上，央行會多一個升息的理由。
- 聯準會 12 月：點陣圖說今年還有一碼。如果 12 月再升，台美利差拉到 2.125 個百分點，台灣升半碼的壓力會變大。
對房市的三個劇本：
- 12 月升半碼：月付多 643 元，心理影響大於實質影響，不是轉折。
- 信用管制繼續鬆：第 2 戶已經從 5 成放到 7 成，下一個看第 3 戶和法人的 3 成動不動。動了，才是央行對房市態度真正的翻轉。
- 量能：9 月移轉棟數 10 月初公布，是新青安 3.0 上路後第一個完整月份。六都能不能回到 1.8 萬棟以上，比利率升不升更能說明房市的溫度。
Money Turbo 主力雷達的判讀框架一直是同一句：看數字，不看情緒。美國升息是通膨、日本升息是匯率、台灣不升是資金已經緊而且經濟分化。三個決定各有各的理由，沒有誰對誰錯，只有適不適合自己的經濟。
常見問題
台灣央行會跟著美國升息嗎？
上一輪聯準會升 21 碼、台灣升 3.5 碼，台灣從來不跟著走。這次不升的理由是通膨可控、資金已偏緊、K 型經濟。12 月要不要升半碼，看 9 到 11 月的 CPI 有沒有持續站在 2% 以上，以及油價和台幣。
升半碼房貸多繳多少？
1,000 萬、30 年本息攤還，從 2.29% 升到 2.415%，每月多 643 元，一年多 7,712 元。升一碼每月多 1,291 元。
房價會跌嗎？
2022 到 2024 年升息 3.5 碼，房價還是漲了一成二；真正讓量掉下來的是 2024 年 9 月的信用管制。現在的數據是量縮、北穩南跌，這次央行放寬第 2 戶成數，方向是鬆不是緊。房價的關鍵變數是成數，不是利率。
第 2 戶貸款 7 成是什麼意思？
名下已經有一戶，再買第二戶自住，銀行最高可以貸到房價的 7 成，自備款從 4 成降到 3 成。2024 年 9 月第七波管制時是 5 成，今年 3 月放到 6 成，這次到 7 成。
新青安會受影響嗎？
央行沒升息，新青安 3.0 的利率不變，最低 1.775%、40 年期、5 年寬限，方案到 2032 年。如果 12 月升半碼，新青安的利率會跟著指數利率往上調半碼。
日本升息跟台灣有什麼關係？
日本是因為日圓太弱才升息。台幣現在也偏弱，但台灣央行選擇讓它弱來幫傳產。兩家央行對匯率的態度剛好相反，這是「外熱內溫」的台灣和「進口通膨」的日本的差別。
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資料來源：台灣央行 2026 年第 3 季理監事會議決議新聞稿（利率、GDP 與 CPI 預測、M2、選擇性信用管制調整、不動產貸款集中度）；楊金龍記者會發言引用 Yahoo 財經、Newtalk；林啟超與羅瑋的解讀引用聯合新聞網、經濟日報；聯準會決議與經濟預測引用聯合新聞網、Yahoo 財經；日本央行決議引用日本經濟新聞、NHK、Trading Economics；日本 8 月核心 CPI 引用中央社；台灣 8 月 CPI 引用主計總處與經濟日報；六都建物買賣移轉棟數引用鉅亨網、聯合新聞網；房貸餘額、建築貸款與集中度引用經濟日報、Yahoo 財經；房貸逾放引用經濟日報；房貸利率引用央行五大銀行新承做放款統計；信義房價指數引用信義房屋；第七波信用管制時間軸引用今周刊、Yahoo 財經；月付金為本文以本息平均攤還公式自行試算。
免責聲明：本文為總體數據整理與情境推演，僅供投資教學參考，非投資建議、非房地產買賣建議。利率與房市劇本為觀察框架，不代表對後市預測。投資有風險，決策請自行判斷。